先輩大家のありがたいアドバイス

令和５年1/21(土)今日は本当は米沢の１００万円の物件を内見予定だったが先に買い付けが入ったために断念。時間が空いたので午前中の勉強会に参加。勉強会はオンラインでボロ戸建てを志す同士たちとの報告、質問などを予定していたが、そこにレジェンド大家登場。一気に先輩大家への質問会的な様相となる。しかし自分もバッサリ指摘されたり、疑問に思うことを教えてもらったりとかなり有意義だった。自分は物件探しに当たってはまず１００万円以下という価格、リフォームで頻繁に通うことを想定して仙台から９０分以内の地域であれば内見に行くことを繰り返していた。しかしレジェンドは気になっていたようで実需の観点が大事だと指摘。安くても住み手がいないとダメ。そこがあるのだろうかというのが気になったとのこと。自分は内見後、いいなと思ってからネットで軽く調べて、時間がとれたら電話で業者ヒアリングをしていた。そんなこんなで時間が経つと売れてしまっているというような状況。（この前の白石の１５０万円は売れた模様だし。）。そうかそうか、実需は大事だともちろんわかっているのだが、最初から最後まで念頭に置いて行動してるかというとない気がする。やはり体は正直というか印象で好き嫌いを決めている。そして何よりも価格だな。まず１００万円以下というのはあまりないので速攻内見に飛んでしまうことの繰り返しだ。方向、狙いを定めて動くことも大切だなと感じた。レジェンド、長いので以下師匠と呼ぶが、師匠は購入する判断で次のように言っていた。水回りを見る。トイレ、キッチン、お風呂がOKであること。あとは価格と利回り。市場調査で実需を見る。自分目線では駄目、市場目線、エリアニーズ。アットホームの賃貸版で調べる。調べるとこの地域は１Kしか需要がないとかそういうのがわかる。そんなところでファミリー用買っても実需がない。業者は成約事例を見れるが素人はそこらへんから調べ上げるしかない。地方に賃貸需要があるかどうかについて、師匠は、自分なら地方で戸建てなら軍関係者用に１００平米以上の戸建てを買うとのこと。ランクにもよるが、一般軍人でも数十万以上家賃とれるらしい。青森でも。青森なら三沢の基地、また、原子力関係の会社があるのでそこを狙うと。路線価のワードが出たので質問してみる。自分もわかるようなわからないような存在だった路線価。初めてHPから調べてみると地図があり、道路ごとに数字がある。これが千円単位となっており、これに面積をかけると価格が算出できるらしい。丁寧な説明で感動。角地で二つの路線価がある場合は按分とかして出すらしい。底地、更地になったらいくらかがいまいちだったがこうやって出すのかと知る。そして自分からの質問では浄化槽。内見の時に浄化槽が実際に動くのかどうか業者に聞いても判然としない時が多かった。曖昧にして購入してから使えない。交換、修繕とかだとリスクが多いのでこういう場合はどうしているのか気になった。師匠いわく、業者も今の浄化槽がちゃんと動くのかどうか把握してないことが多いと思うとのこと。汚水流してみないと分からない。対策としては、買う前に大家に相談して調査する方法がある。１万円くらい。買った後に壊れていて取替、修繕が必要となると１００万円とかかかるのでこの調査はやっておいた方がいいだろう。そして裏技的な話も。一回マジでそこに住んで、市町村から補助金もらって直す。しかるべき時期までちゃんと住まないとまずいだろうが。。。浄化槽の今昔も聞いた。昔は単独の槽？だったらしいが、これは古い形式。今は二槽？合併の浄化槽らしい。交換の場合は建築確認は要らない。給湯器は古いのは敬遠されやすい。最後に内見の時は動画撮影をしてこんどの勉強会でみんなが見れるようにと。アナログな自分には荷が重いが新しい世界でこうやって参加させてもらっている身分だし自分なりにやってみるか、と自分に言い聞かせてみる。